Van middenhuur naar vrije sector: de 187-puntenstrategie

Er is geen duidelijker kantelpunt in de Nederlandse huurmarkt dan de 187-puntengrens. Eronder zit uw woning in het gereguleerde middensegment met een wettelijk maximum van €1.228,07 per maand in 2026. Erboven bent u in de vrije sector, waar u de huur zelf mag bepalen. Dat verschil kan bij een Amsterdams appartement oplopen tot €500 per maand — €6.000 per jaar. Hoe krijgt u een woning vrije sector door de 187-puntengrens te doorbreken?

Waarom die 187 punten zo cruciaal zijn

De sprong van 186 naar 187 punten is één enkele punt. Maar bij 186 punten mag u maximaal €1.228,07 vragen; bij 187 punten mag u vragen wat de markt wil betalen. In Amsterdam-Centrum, Zuid en West is dat voor een goed appartement al snel €1.700 tot €2.200 per maand.

In onze praktijk zien we dat dit punt-effect de komende jaren nog belangrijker wordt. Woningen die momenteel net onder de grens zitten, dreigen bij de volgende indexering nog dieper in de middenhuur te zakken als er niet wordt geoptimaliseerd. Actief beheer van de puntentelling is geen luxe meer, het is basis-asset-management.

Stap 1: weet waar u nu staat

Elk strategisch puntentelling-traject begint met een actuele nulmeting. Daarvoor heeft u drie dingen nodig: een NEN 2580-meting (recent), een geldig energielabel volgens NTA 8800 (na 2021), en de meest recente WOZ-beschikking. Zonder deze drie is elke strategie gokwerk.

Op basis van die nulmeting berekent u uw huidige puntenscore. Ligt u op 170-186 punten? Dan bent u kandidaat voor een 187-puntenstrategie. Ligt u onder de 170 punten? Dan is de sprong meestal te groot voor alleen energiemaatregelen en kijken we naar een combinatie van interventies.

Stap 2: de zes makkelijkste puntenwinsten

1. Labelsprong via isolatie (3 tot 20 punten)

Afhankelijk van het huidige label en de noodzakelijke sprong. Voor een woning met label D die naar B kan (typisch €10.000 à €18.000 investering) praten we over circa 13 extra punten — vaak genoeg om van 175 naar 188 te komen.

2. Tuin of balkon opnieuw laten wegen (2 tot 8 punten)

In veel oudere puntentellingen is buitenruimte onderbelicht. Sinds juli 2024 tellen kleine balkons en gemeenschappelijke buitenruimtes ook mee. Een balkon van 5 m² levert 2 + 1,75 = 3,75 punten. Een gemeenschappelijk dakterras of binnentuin kan nog eens 4 tot 6 punten toevoegen — vaak over het hoofd gezien.

3. Keuken en sanitair optimaliseren (2 tot 6 punten)

Een basiskeuken levert 7 punten, een goed uitgeruste keuken met inbouwapparatuur 11. Een badkamer met douche alleen haalt 5 punten, mét bad en dubbele wastafel 12. Bij een leegkomend pand kan een relatief beperkte investering van €5.000 à €10.000 tot 5 extra punten opleveren.

4. Verwarmingstype aanpassen (2 tot 8 punten)

Gaswarmte levert circa 2 punten, een hybride warmtepomp 6 tot 8. Combineer dit met de isolatie en u heeft de warmtepomp meteen terugbetaald in puntenwinst én SVOH-subsidie.

5. Parkeerplaats of berging meetellen (2 tot 6 punten)

Een privéparkeerplaats levert 6 punten in de vrije parkeermarkt, minder als er geen schaarste is. Een berging of kelder buiten de gebruiksoppervlakte telt ook apart. Een Amsterdams appartement met een onbekende berging kan met een correcte inmeting twee tot vier punten winnen.

6. De NEN 2580 check

In onze praktijk levert een hermeting volgens NEN 2580 vrijwel altijd enkele punten winst op — tenzij de oorspronkelijke meting bovenmatig ruim was uitgevoerd. Inspringende elementen, nissen, deurdorpels en de ruimte onder schuine daken worden vaak onjuist meegerekend. Drie tot acht extra punten is geen uitzondering. Zie ook NEN 2580 fouten die u vijftien punten kunnen kosten.

Stap 3: reken door naar rendement

Niet elke investering loont. Een break-even-analyse per maatregel is essentieel. Een rekenvoorbeeld voor een Amsterdamse tweekamer-woning die nu op 182 punten zit en €1.190 per maand oplevert:

• Scenario: isolatie plus HR++ glas plus warmtepomp.
• Investering: €22.000 (waarvan €4.500 via SVOH subsidiabel).
• Puntenwinst: 15 punten (label C naar A plus warmtepomp).
• Nieuwe score: 197 punten — vrije sector.
• Nieuwe haalbare huur: €1.650 per maand (markthuur).
• Bruto extra inkomsten: €460 per maand, €5.520 per jaar.
• Netto investering (na subsidie): €17.500.
• Terugverdientijd: circa 3 jaar, 2 maanden.

Bij langer verhuur (tien jaar +) wordt dit type investering dus substantieel winstgevend. Maar alleen als u de drempel daadwerkelijk overschrijdt — een sprong van 182 naar 186 punten levert nagenoeg niets op, omdat u nog steeds vastzit aan het middenhuurplafond.

De risico’s die vaak worden onderschat

Drie dingen die we in onze praktijk regelmatig tegenkomen:

• WOZ-terugval. De nieuwe WOZ-waarde 2026 kan lager uitvallen dan verwacht, wat direct punten kost. Een woning die nu 188 punten scoort, kan volgend jaar op 184 staan zonder dat er iets is veranderd.
• Indexering liberalisatiegrens. De 187-puntengrens zelf verschuift niet per se, maar de achterliggende euro-grens (de maximale huur bij 186 punten) beweegt jaarlijks mee met inflatie. Een woning die nu op €1.228,07 zit met 186 punten kan bij indexering alsnog uit de middenhuur schuiven — en daarmee verandert de strategische rekening.
• EPBD IV-impact. Vanaf 29 mei 2026 komt de nieuwe energielabelmethodiek. Sommige labels schuiven. Plan grote investeringen met deze datum in gedachten.

Ons advies

Doe elke drie jaar een gedegen puntentelling op uw gehele portfolio. Identificeer eerst de middelmoters (148-186 punten) — die zijn uw risico-objecten bij leegstand. Voor de kampioenen (187+) check of ze stabiel boven de grens blijven. Voor de achterblijvers (onder 148) bepaal of de sprong naar middenhuur haalbaar is.

Meer lezen: WWS puntentelling 2026: complete gids, Energielabel en huurpunten: de complete tabel, en SVOH-subsidie 2026: zo maximaliseert u uw aanvraag.

Wilt u weten wat er voor uw pand mogelijk is? Klimaatstarters combineert WWS-puntentelling, energielabel en NEN 2580-meting in één traject. Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel 020 308 6 408.