WWS puntentelling 2026: complete gids voor verhuurders

Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 is het WWS-puntensysteem dwingend geworden tot en met 186 punten. Voor verhuurders betekent dit dat het aantal WWS-punten van een woning direct de maximale huurprijs bepaalt — en dus direct het rendement. Wat moet u in 2026 weten over de WWS puntentelling, welke grenzen gelden, en waar zitten de hefbomen om meer uit uw pand te halen?

De drie segmenten in 2026

Het woningwaarderingsstelsel verdeelt huurwoningen in drie segmenten, elk met een eigen puntenbereik en een eigen wettelijk huurplafond. Voor huurcontracten die ingaan op of na 1 januari 2026 gelden deze grenzen:

• Sociale huur: 0 tot en met 143 punten, maximale aanvangshuur €932,93 per maand.
• Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, maximale aanvangshuur €1.228,07 per maand (de nieuwe liberalisatiegrens).
• Vrije sector: 187 punten en meer, geen wettelijk maximum voor de aanvangshuur.

Voor bestaande huurcontracten die vóór 1 juli 2024 zijn afgesloten, gelden overgangsregelingen. De beginhuurprijs bepaalt in principe onder welk regime de woning valt — niet de huidige huurprijs. Maar bij een nieuw contract wordt de woning opnieuw ingedeeld. Voor verhuurders met doorloopcontracten is het daarom cruciaal om bij leegkomst de puntentelling opnieuw te laten doen voordat een nieuwe huur wordt afgesproken.

Waar komen WWS-punten vandaan?

Het stelsel kent twaalf rubrieken die samen de puntenscore bepalen. De belangrijkste in volgorde van impact:

Oppervlakte vertrekken en overige ruimten

Elke vierkante meter gebruiksoppervlakte levert één punt op. Een slaapkamer van 12 m² dus 12 punten. Voor de oppervlakteberekening geldt de NEN 2580-meetinstructie — een norm die exact voorschrijft wat wel en niet meetelt. Een zolder met onvoldoende stahoogte telt bijvoorbeeld niet volledig mee, net als een inpandige berging onder een bepaalde hoogte. In onze praktijk zien we regelmatig dat verkeerde metingen vijf tot vijftien punten kosten. Dat is het verschil tussen middenhuur en vrije sector.

WOZ-waarde

De WOZ-waarde levert vanaf 2026 punten op via twee formules: circa één punt per €16.954 aan WOZ-waarde (onderdeel I) plus één punt per €268 aan WOZ per vierkante meter woonoppervlak (onderdeel II). Voor een woning van 70 m² met WOZ-waarde €400.000 in Amsterdam komt dat neer op ongeveer 45 punten uit de WOZ alleen.

Belangrijk om te weten: boven de 186-puntengrens wordt de WOZ-waarde afgetopt tot maximaal 33% van het totaal. Deze “cap” voorkomt dat een woning puur door een hoge WOZ-waarde in de vrije sector belandt. In dure stadsdelen zoals Amsterdam-Zuid of -Centrum speelt dit vrijwel altijd een rol.

Energielabel

Het energielabel levert in 2026 punten op volgens een vaste tabel. Een label A eengezinswoning krijgt 41 punten, een meergezinswoning 37 punten. Een label G kost 15 punten. Het verschil tussen het slechtste en beste label kan dus oplopen tot meer dan 50 punten. Zie ook ons artikel Energielabel en huurpunten: de complete tabel voor een complete labeltabel.

Keuken, sanitair en verwarming

Een goed uitgeruste keuken (aanrecht, inbouwapparatuur, kookplaat) levert tot 11 punten op; een eenvoudige keuken vanaf 7. Een badkamer met douche en bad haalt tot 12 punten, een basisdouche vanaf 5. CV-installatie levert 2 tot 10 punten, afhankelijk van het type.

Buitenruimte

Een balkon, terras of tuin levert 2 punten basis plus 0,35 punt per m². Een tuin van 50 m² is dus 2 + 17,5 = 19,5 punten. Sinds 1 juli 2024 telt ook gemeenschappelijke buitenruimte mee — een dakterras of binnentuin voor meerdere bewoners kan daarmee een substantieel aantal punten toevoegen, juist in Amsterdamse appartementen.

Wat betekent 1 punt in euro’s?

Globaal komt elk punt overeen met circa €5,50 tot €7 per maand aan maximale huur, afhankelijk van het segment. Dat betekent dat vijf extra punten voor een woning in de middenhuur circa €25 à €35 per maand extra toegestane huur oplevert — dus €300 à €420 per jaar. Over een huurperiode van tien jaar praten we over bedragen die ruim boven de meeste verduurzamingsinvesteringen uitkomen.

Deze rekensom is vooral interessant op het kantelpunt van de segmenten. Een woning die op 185 punten zit en een kleine ingreep nodig heeft om naar 187 te komen, springt niet €12 per maand hoger — maar van een dwingend maximum naar een vrije markthuur. In onze praktijk zien we dat dat verschil in Amsterdam kan oplopen tot €400 à €600 per maand.

De valkuilen: waar gaat het fout?

Wij tellen dagelijks punten en zien dezelfde fouten steeds terug:

• Oppervlakte onjuist gemeten — geen NEN 2580 gevolgd, of zonder officieel rapport. Vijf tot tien punten weg.
• Verouderd energielabel — ouder dan tien jaar of nog van vóór 2021 (die tellen in het nieuwe systeem niet meer mee). Soms 15-25 punten onbenut.
• Buitenruimte niet meegerekend — kleine balkons, gemeenschappelijke daktuinen, vergeten bergingen. Regelmatig 3 tot 8 punten misgelopen.
• Verkeerde inschatting van keukenwaardering — een inbouwoven of vaatwasser tellen mee, maar moeten wel officieel gedocumenteerd zijn.
• WOZ-beschikking niet geactualiseerd — huurders kunnen met een recente, lagere WOZ-beschikking de puntentelling aanvechten.

Puntentelling bij nieuw contract: verplicht

Bij elk nieuw huurcontract moet de verhuurder sinds 1 januari 2025 een WWS-puntentelling overleggen. Ontbreekt die, of klopt hij niet? Dan kan de huurder binnen zes maanden na aanvang van het contract een toetsing aanvragen bij de Huurcommissie. Wordt dan vastgesteld dat de huur te hoog is, dan kan deze met terugwerkende kracht worden verlaagd — en houdt die verlaging stand voor de gehele verdere looptijd.

Voor gemeenten is daarnaast een handhavingsrol weggelegd. Sinds 2025 kunnen zij verhuurders beboeten die structureel te hoge huren vragen. Boetes kunnen oplopen tot €22.500 per overtreding. Een correcte puntentelling is dus niet alleen financieel interessant — hij is ook juridisch verplicht.

Onze praktische tip

Begin altijd met een goede NEN 2580-meting en een actueel energielabel. Die twee samen bepalen doorgaans 50 tot 60 punten, dus meer dan eenderde van het totaal. Pas dan heeft het zin om te kijken naar keuken, sanitair en buitenruimte. Een puntentelling zonder basisdocumentatie is een puntentelling op drijfzand — en dat kost u direct rendement.

Verder lezen: Energielabel en huurpunten: de complete tabel, Van middenhuur naar vrije sector: de 187-puntenstrategie, en NEN 2580-fouten die u vijftien punten kunnen kosten.

Wilt u weten wat er voor uw pand mogelijk is? Klimaatstarters combineert WWS-puntentelling, energielabel en NEN 2580-meting in één traject — zodat u maximaal rendement haalt uit uw woning. Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel 020 308 6 408.