Label A versus A++++: waar ligt de break-even?

Het energielabel kent sinds 2021 een uitgebreide reeks van A tot A++++. Voor verhuurders geldt: hoe hoger het label, hoe meer WWS-punten. Maar elke stap binnen de A-reeks wordt duurder dan de vorige. Wanneer rendeert de investering nog, en wanneer niet? Dit artikel geeft de break-even per stap — gebaseerd op actuele Amsterdamse marktprijzen en subsidieregelingen in 2026.

De A-labels in punten

Voor eengezinswoningen in 2026:

• Label A: 41 punten
• Label A+: 42 punten (+1)
• Label A++: 44 punten (+3 t.o.v. A)
• Label A+++: 48 punten (+7 t.o.v. A)
• Label A++++: 52 punten (+11 t.o.v. A)

Elk punt in de middenhuur levert circa €5,50 tot €7 per maand aan extra toegestane huur op. Voor een sprong van A naar A++++ dus 11 × €6 ≈ €66 per maand, oftewel €792 per jaar. Over tien jaar €7.920 aan extra huurinkomsten (zonder indexering).

Maar — en dit is cruciaal — het exacte rendement hangt sterk af van het huidige label. Een pand dat al op A zit en door de 187-puntengrens wil, kan met een sprong naar A++ (+3 punten) net over de lijn komen en direct duizenden euro’s aan extra markthuur per jaar toevoegen. Een pand dat al op 190 punten zit, haalt hooguit de marginale winst van een paar punten in de middenhuur — veel minder interessant.

Kosten per labelsprong

Indicatieve kosten in Amsterdam en de Randstad in 2026, voor een gemiddelde woning van circa 75 à 90 m²:

Van A naar A+ (HR++ glas optimalisatie)

Investering: €3.000 à €6.000 extra bovenop HR++-niveau. Vaak door overgang naar triple glas waar dat nog niet zat. Puntenwinst: 1 punt. SVOH-subsidie: €300 à €600. Netto investering: €2.400 à €5.400. Rendement per punt: zeer laag. Aanbeveling: alleen doen als u sowieso glas vervangt.

Van A naar A++ (extra dakisolatie + zonnepanelen)

Investering: €8.000 à €15.000 afhankelijk van bestaande isolatie en dakoppervlak. Puntenwinst: 3 punten. SVOH-subsidie: €1.500 à €3.000. Netto investering: €6.500 à €12.000. Break-even puntenwaarde: circa 36 maanden in middenhuur; veel sneller als dit de sprong naar vrije sector is.

Van A naar A+++ (warmtepomp + isolatie + zonnepanelen)

Investering: €15.000 à €25.000. Puntenwinst: 7 punten. SVOH-subsidie: €4.500 à €8.000. Netto investering: €10.500 à €17.000. Terugverdientijd in middenhuur: 25 à 40 maanden; in vrije sector: 12 à 20 maanden.

Van A naar A++++ (volledige gasvrij + volledige isolatie + zonnepanelen)

Investering: €25.000 à €40.000 voor een volledige transitie. Puntenwinst: 11 punten. SVOH-subsidie: €9.000 à €13.000. Netto investering: €16.000 à €27.000. Terugverdientijd in middenhuur: 30 à 45 maanden; in vrije sector aanzienlijk sneller.

Het grote inzicht: break-even zit vaak bij de grens, niet bij het label

Wat wij in onze praktijk dagelijks zien: de absolute labelsprong is minder interessant dan de vraag of die sprong uw pand over de 187-puntengrens tilt. Een pand dat op 184 punten zit en met één labelsprong naar 188 komt, springt van middenhuur naar vrije sector — een huurverschil van €300 tot €600 per maand in Amsterdam. Datzelfde pand dat van 196 naar 200 punten gaat, verdient alleen de marginale punten in de vrije sector terug.

Voor portefeuillebeheer betekent dit: sorteer uw panden niet op huidig label, maar op huidige puntenscore en afstand tot 144 en 187. Die afstanden bepalen welke investering het meeste oplevert.

De A0-variant (vanaf mei 2026)

Met de invoering van de EPBD IV-richtlijn op 29 mei 2026 komt een nieuw label: A0. Dit staat voor een energieneutrale woning die volledig op hernieuwbare bronnen draait. Voor het WWS betekent dit naar verwachting opnieuw een puntenverhoging boven A++++, al is de exacte waarde op moment van schrijven nog niet volledig uitgekristalliseerd.

Voor Amsterdamse verhuurders die nu een grote investering overwegen, is het interessant om de volgorde te overwegen: wacht u tot mei 2026 om eventueel van de A0-puntwaarde te profiteren? Of gaat u nu door en kunt u later bij een herlabel profiteren? In onze praktijk adviseren we: wacht niet tot mei. De subsidie die nu beschikbaar is, en de huurinkomsten die u nu al kunt toevoegen, wegen meestal zwaarder dan de hypothetische extra punt van een toekomstig A0-label.

Wanneer is label A genoeg?

Voor panden die ruim boven de 187-puntengrens zitten (200+) is de labelsprong van A naar A++++ economisch minder aantrekkelijk — uw maximum is al vrij, dus de extra punten betekenen geen extra toegestane huur. Wat wel blijft: de marktwaarde van een A++++-woning ligt hoger, wat bij verkoop rendeert. En de exploitatiekosten (CV, stookkosten) zijn voor u als verhuurder lager bij langdurige leegstand of als all-in-huur wordt gerekend.

Onze praktische conclusie

• Voor panden onder 187 punten: mik op de sprong die over de grens tilt, onafhankelijk van of dat label A, A++ of A++++ is.
• Voor panden rond 150-180 punten: label A+ of A++ is meestal het meest rendabele eindpunt.
• Voor panden boven 200 punten: label A is voldoende, verdere upgrades renderen vooral bij verkoop, niet in huur.

Meer lezen: Energielabel en huurpunten: de complete tabel, Van middenhuur naar vrije sector: de 187-puntenstrategie, en SVOH-subsidie 2026: zo maximaliseer je je aanvraag.

Wilt u weten wat er voor uw pand mogelijk is? Klimaatstarters combineert WWS-puntentelling, energielabel en NEN 2580-meting in één traject. Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel 020 308 6 408.