Punten winnen met buitenruimte: gemeenschappelijk groen als asset

Buitenruimte is een van de meest onderschatte categorieën in de WWS-puntentelling. Sinds de Wet betaalbare huur van juli 2024 levert ook gemeenschappelijke buitenruimte punten op — een verandering die voor duizenden Amsterdamse appartementen nog niet is doorgevoerd in de puntentelling. Wat levert buitenruimte op, welke fouten worden er veelvuldig gemaakt, en hoe haalt u als verhuurder of VvE-bestuurder het maximale uit deze categorie?

De basisregels: hoeveel punten per meter?

In 2026 gelden de volgende puntenwaarden voor buitenruimte bij een zelfstandige woning:

• Basis: 2 punten voor het hebben van een buitenruimte (privé of gemeenschappelijk)
• Aanvullend: 0,35 punt per m² buitenruimte
• Maximum: 15 punten totaal voor deze categorie

Een privé-terras van 20 m² levert dus 2 + (20 × 0,35) = 9 punten op. Een tuin van 60 m² levert het maximum van 15 punten. Kleine Franse balkonnetjes zonder loopoppervlak tellen niet mee; zodra er een balkon van minstens 0,5 m² aanwezig is dat betreden kan worden, geldt de 2-puntenbasis.

Gemeenschappelijke buitenruimte: de grote kans in 2026

Tot 1 juli 2024 telde gemeenschappelijke buitenruimte niet mee voor WWS-punten. Onder de nieuwe wet doet deze dat wel. Voor appartementencomplexen met een gemeenschappelijke daktuin, binnenhof of tuin verandert dit de puntentelling wezenlijk.

De rekenmethode: de totale oppervlakte van de gemeenschappelijke buitenruimte wordt gedeeld door het aantal wooneenheden dat er toegang toe heeft. Die uitkomst telt mee voor de puntentelling van élk van die woningen.

Rekenvoorbeeld

Een Amsterdams appartementencomplex in Oud-West met twaalf woningen heeft een gemeenschappelijk dakterras van 72 m². Dat is 6 m² per woning. Per woning dus 0,35 × 6 = 2,1 punten. Plus de basispunt: in totaal 4,1 punten per woning, extra. Voor een portefeuille van twaalf woningen gaat het om een verbetering die op bijna elke woning 2 tot 5 punten kan opleveren, en cumulatief veel extra toegestane huur over de volledige looptijd van contracten.

In onze praktijk zien we dat dit type “hidden asset” nog ruim in 40 tot 50 procent van de Amsterdamse puntentellingen niet correct is meegenomen. Asset managers die hier actief op sturen, kunnen voor een complete portefeuille in een paar maanden enkele tientallen punten aan toegestane huur toevoegen zonder één schop in de grond te steken.

Wat telt wel en wat niet mee?

Niet elke gezamenlijke ruimte is gemeenschappelijke buitenruimte in WWS-zin. Drie regels:

• De buitenruimte moet daadwerkelijk toegankelijk zijn voor de huurders. Een dak met alleen technisch onderhoud is geen buitenruimte.
• De toegankelijkheid moet vast onderdeel zijn van het huurcontract of het reglement. Sleutels, toegangscodes of een door de VvE geregelde jaarlijkse toegang — allemaal geldig.
• De ruimte moet buiten liggen. Een gemeenschappelijke wintertuin (afgesloten) valt onder overige gemeenschappelijke ruimtes, niet onder buitenruimte.

Een veelvoorkomend grijs gebied: een open portaal of trappenhuis met planten telt níet als buitenruimte. Een overdekt terras met open zijden wel, mits buitenlucht-blootgesteld.

Kansen voor VvE’s en eigenaren

Het creëren van gemeenschappelijke buitenruimte is voor VvE’s en portefeuillebeheerders in 2026 een strategische optie. Een paar denkrichtingen:

1. Dakterras van technisch dak maken

Platte daken van veel Amsterdamse complexen kunnen tegen relatief beperkte kosten worden omgebouwd tot gemeenschappelijk dakterras. Investering typisch €15.000 tot €40.000 voor een gemiddeld complex (vanwege valveiligheid, vloerafwerking, bouwvergunning). Opbrengst: 2 tot 5 extra WWS-punten per wooneenheid, vermenigvuldigd met het aantal woningen.

Bij een complex van tien woningen, waarvan acht verhuurd, gaat het over (8 × 3 punten) ≈ 24 punten aan cumulatieve puntenwinst. In de middenhuur levert dat €100 tot €170 per maand per woning, €10.000 tot €16.000 per jaar voor het hele complex. Terugverdientijd: onder drie jaar.

2. Binnenplaats of achterpad als gedeelde tuin

Veel vooroorlogse Amsterdamse panden hebben ongebruikte binnenplaatsen die met beperkte investering (bestrating, beplanting, meubilair) omgebouwd kunnen worden tot gedeelde tuin. De WWS-erkenning vereist wel dat de toegankelijkheid geregeld is in het huurcontract of via een toegangsregime.

3. Bestaande buitenruimte correct documenteren

De goedkoopste variant: geen fysieke verandering, alleen een correcte puntentelling opstellen waarin de bestaande buitenruimte (privé én gemeenschappelijk) volledig meegenomen is. Klimaatstarters komt dit dagelijks tegen: woningen waarvan het dakterras al jaren bestond, maar niet meegenomen was in de oorspronkelijke WWS-telling.

Veelgestelde vragen

Telt een gemeenschappelijke fietsenstalling mee? Nee — dit is een overdekte binnenruimte zonder buitenkarakter. Wél telt een fietsenstalling mee onder “overige gemeenschappelijke ruimten”, met een andere puntentoekenning.

Telt een balkonnetje van 2 m² mee? Ja, mits het betreedbaar is (Frans balkon met alleen een reling telt niet). Een balkon van 2 m² levert 2 + 0,70 = 2,7 punten op. Klein, maar gratis — mits correct gedocumenteerd.

Mijn pand heeft zowel privé- als gemeenschappelijke buitenruimte — mag ik beide optellen? Ja, tot het maximum van 15 punten. Privé en gemeenschappelijk worden samen gemeten.

Praktische aanpak

Begin met een inventarisatie per pand: wat is de privé-buitenruimte (meters, type, bereikbaarheid)? Is er gemeenschappelijke buitenruimte? Is die toegankelijk voor de huurder? Hoeveel m² per woning? Is dit correct in de puntentelling opgenomen? In negen van de tien oudere puntentellingen is hier ruimte voor verbetering.

Zie ook: WWS puntentelling 2026: complete gids, en NEN 2580 fouten die u vijftien punten kunnen kosten.

Wilt u weten wat er voor uw pand mogelijk is? Klimaatstarters combineert WWS-puntentelling, energielabel en NEN 2580-meting in één traject. Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel 020 308 6 408.